Ganancia Ocasional Venta Inmuebles No Obligados a llevar Contabilidad

Si durante el año gravable 2011 se realizo la enajenación de bienes inmuebles debemos realizar ajustes y cálculos para determinar el procedimiento mas adecuado, para optimizar la carga tributaria y al efectuar la preparación de la declaración de renta de personas naturales no obligados a llevar contabilidad, determinemos el impuesto mas favorable posible.

Varias normas se deben tener en cuenta para poder realizar una correcta depuración de la ganancia ocasional en la venta de inmuebles, entre ellas:
Artículos 69, 70, 71, 72, 73 y 277 del Estatuto Tributario Nacional (E.T.).

Primero vayamos al grano efectuando un ejemplo práctico y luego efectuemos las precisiones fiscales correspondientes.

Se debe tener en cuenta como parámetros generales:

UVT 2011 : 25.132
Ajuste activos fijos Art. 70 3,65% Dcto 4908 de 2011
Factor Multiplicar Art. 73 Dcto 4908 de 2011
Tabla de renta Ganancias Ocasionales Art. 241. E.T.

EJERCICIO

Paulo Cortez vendió un bien inmueble en el año gravable 2011 con las siguientes características:

Adquisición bien inmueble 30 de abril de 1993
Costo de Adquisición $ 34.000.000
Valor Declarado en renta en el año gravable 2010 350.000.000
Valor Predial año gravable 2010 $ 450.000.000
Precio de venta año 2011 $ 650.000.000

Con la información suministrada elaboramos la comparación y calculo del impuesto para así tomar la opción mas adecuada:

De las opciones anteriormente descritas la mejor opción es la numero 4 determinando el costo fiscal siguiendo los parámetros del articulo 73 del E.T. pero es necesario explicar y fundamentar cada uno de los 4 métodos mencionados para así, comprender la incidencia tributaria de las normas que rigen este calculo.

Es importante mencionar que el articulo 277 del E.T. estipula el valor patrimonial de los bienes inmuebles, el cual establece: Los contribuyentes obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el costo fiscal, determinado de acuerdo con lo dispuesto en los Capítulos I y III del Título II del Libro I de este Estatuto y en el artículo 65 de la Ley 75 de 1986. Los contribuyentes no obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 72 y 73 de este Estatuto. Las construcciones o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo in mueble deben ser declaradas por separado. Lo previsto en este artículo se aplicará sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 90-2 de este Estatuto.

Opción; E.T. Art. 69. El costo de los bienes enajenados que tengan el carácter de activos fijos, está constituido por el precio de adquisición o el costo declarado en el año inmediatamente anterior, según el caso, más los siguientes valores:

El valor de los ajustes a que se refiere el artículo siguiente.

El costo de las adiciones y mejoras, en el caso de bienes muebles.

El costo de las construcciones, mejoras, reparaciones locativas no deducidas y el de las contribuciones por valorización, en el caso de inmuebles.

Del resultado anterior se restan, cuando fuere del caso, la depreciación u otras disminuciones fiscales correspondientes al respectivo año o período gravable, calculadas sobre el costo histórico, o sobre el costo ajustado por inflación, para quienes se acojan a la opción establecida en el artículo 132.

En nuestro ejercicio simplemente tomamos el valor declarado en el ultimo año gravable 2010 el cual era $ 350.000.000.

Opción; E.T. Art. 70. AJUSTE AL COSTO DE LOS ACTIVOS FIJOS. Los contribuyentes podrán ajustar anualmente el costo de los bienes muebles e inmuebles, que tengan el carácter de activos fijos en el porcentaje señalado en el artículo 868.

Para el ejercicio tomamos 350.000.000 * 3,65% (Dcto 4908 de 2011) = 362.775.000.

Opción; E.T. Art. 72. El avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado, en desarrollo de lo dispuesto por los artículos 13 y 14 de la ley 44 de 1990 y 155 del Decreto 1421 de 1993, y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales, en los términos del artículo 5o. de la Ley 14 de 1983, podrán ser tomados como costo fiscal para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. Para estos fines, el autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal, será el que figure en la declaración del Impuesto Predial Unificado y/o declaración de renta, según el caso, correspondiente al año anterior al de la enajenación. Para este propósito no se tendrán en cuenta las correcciones o adiciones a las declaraciones tributarias ni los avalúos no formados a los cuales se refiere el artículo 7o. de la Ley 14 de 1983.

En el costo fiscal tomamos el valor del predial del año inmediatamente anterior (2.010) 450.000.000

Opción; El gobierno nacional expide todos los años el decreto reglamentario de los artículos 70 y 73 del Estatuto Tributario, y de esta manera establece la tabla de los factores de multiplicación según el año de adquisición del bien inmueble calcular el costo de adquisición aceptado fiscalmente. En nuestro ejemplo lo calculamos de la siguiente manera.

34.000.000 x 15,87 (Año adquisición) = 539.580.000
Y así determinamos la mejor opción, la numero 4. Costo fiscal 539.580.000

Es importante mencionar que cualquiera de los costos aquí establecidos deben figurar en la declaración de renta del año inmediatamente anterior.

Accounter Ltda