Varias normas se deben tener en cuenta para poder realizar una correcta depuración de la ganancia ocasional en la venta de inmuebles, entre ellas tenemos:
Artículos 69, 70, 71, 72, 73 y 277 del Estatuto Tributario Nacional (E.T.)
Se realiza un ejemplo práctico sobre tema para explicar en detalle el impacto de las diferentes formas de calcular la Ganancia Ocasional:
Como parámetros generales debemos tener en cuenta:
UVT 2016: 29.753
Ajustes activos fijos Art. 70 – 7,08% Dcto 2202 de 2016.
Factor Multiplicador 28,27 Art. 73 Dcto 2202 de 2016
EJERCICIO
Paulo Coelho Pataquiva vendió un bien inmueble en el año gravable 2016 con las siguientes características:
Adquisición bien inmueble 30 de abril de 1993
Costo de Adquisición $ 34.000.000
Valor Declarado en renta en el año gravable 2015 350.000.000
Valor Predial año gravable 2015 $ 650.000.000
Precio de venta año 2016 $ 1.050.000.000
Con la información suministrada elaboramos la comparación y cálculo del impuesto para así tomar la opción más adecuada:
| Opción 1. | Opción 2. | Opción 3. | Opción 4. Art. 73 | |
| Art. 69 | Art. 70 | Art. 72 | ||
| Costo de adquisición | 34.000.000 | 34.000.000 | 34.000.000 | 34.000.000 |
| Costo fiscal | 350.000.000 | 374.780.000 | 650.000.000 | 961.180.000 |
| Precio de Venta | 1.050.000.000 | 1.050.000.000 | 1.050.000.000 | 1.050.000.000 |
| Utilidad | 700.000.000 | 675.220.000 | 400.000.000 | 88.820.000 |
| Impto G. Ocasionales. 10% | 70.000.000 | 67.522.000 | 40.000.000 | 8.820.000 |
De las opciones anteriormente descritas la mejor obviamente es la numero 4 en la cual se determina el costo fiscal siguiendo los parámetros del articulo 73 del E.T. pero es necesario explicar y fundamentar cada uno de los 4 métodos mencionados, para así comprender la incidencia tributaria de las normas que rigen este cálculo.
Es importante mencionar que el articulo 277 del E.T. estipula el valor patrimonial de los bienes inmuebles, al establecer:
“…Los contribuyentes no obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 72 y 73 de este Estatuto. Las construcciones o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo inmueble deben ser declaradas por separado. Lo previsto en este artículo se aplicará sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 90-2 de este Estatuto.”
Opción 1; E.T. Art. 69. El costo de los bienes enajenados que tengan el carácter de activos fijos, está constituido por el precio de adquisición o el costo declarado en el año inmediatamente anterior, según el caso, más los siguientes valores:
El valor de los ajustes a que se refiere el artículo siguiente.
El costo de las adiciones y mejoras, en el caso de bienes muebles.
El costo de las construcciones, mejoras, reparaciones locativas no deducidas y el de las contribuciones por valorización, en el caso de inmuebles.
Del resultado anterior se restan, cuando fuere del caso, la depreciación u otras disminuciones fiscales correspondientes al respectivo año o período gravable, calculadas sobre el costo histórico, o sobre el costo ajustado por inflación, para quienes se acojan a la opción establecida en el artículo 132 E.T.
En nuestro ejercicio simplemente tomamos el valor declarado en el último año gravable (2015) era $350.000.000. ya que no se hicieron mejoras o adiciones durante el año gravable.
Opción 2; E.T. Art. 70. AJUSTE AL COSTO DE LOS ACTIVOS FIJOS. Los contribuyentes podrán ajustar anualmente el costo de los bienes muebles e inmuebles, que tengan el carácter de activos fijos en el porcentaje señalado en el artículo 868.
Para el ejercicio tomamos $350.000.000 + ($350.000.000 * 7,08%) = $374.780.000
Decreto 2202 de 2016. Ajuste del costo de los activos fijos 7.08% para el 2016.
Opción 3; E.T. Art. 72. El avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado, en desarrollo de lo dispuesto por los artículos 13 y 14 de la ley 44 de 1990 y 155 del Decreto 1421 de 1993, y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales, en los términos del artículo 5o. de la Ley 14 de 1983, podrán ser tomados como costo fiscal para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. Para estos fines, el autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal, será el que figure en la declaración del Impuesto Predial Unificado y/o declaración de renta, según el caso, correspondiente al año anterior al de la enajenación. Para este propósito no se tendrán en cuenta las correcciones o adiciones a las declaraciones tributarias ni los avalúos no formados a los cuales se refiere el artículo 7o. de la Ley 14 de 1983.
En el costo fiscal tomamos el valor del predial del año inmediatamente anterior (2.015) $650.000.000
En este punto es preciso señalar que en la sentencia del Consejo de Estado 13551 de 2004 se establece que el valor que se acepta como costo fiscal es el que se encuentre registrado en el autoavalúo o impuesto predial sin que sea necesario que este valor aparezca en la declaración de renta del contribuyente.
Opción 4 Artículo 73; El Gobierno nacional expide todos los años el Decreto reglamentario de los artículos 70 y 73 del Estatuto Tributario, y de esta manera establece la tabla de los factores de multiplicación según el año de adquisición del bien inmueble y así se podrá incrementar el costo aceptado fiscalmente para la disminución de la ganancia ocasional. En nuestro ejemplo lo calculamos de la siguiente manera.
34.000.000 x 28,27 (Factor del año 1993 – Año adquisición) = 961.180.000
Factor Decreto 2202 de 2016.
Así determinamos que esta última opción es la mejor, ya que el Costo fiscal de $ 961.180.000, es el mayor de las 4 opciones, implicando un menor pago de Impuesto por Ganancia Ocasional.
Accounter
